[2026 분석] 이박사가 직접 분석한 선릉역 상권 보고서(S~C등급 분류)

 

부동산 관련하여 강의도 여러차례하고, 학교에서도 강사로 활동한 적이 있는 이박사입니다.

부동산 유사업종에 종사하면서 블로그에 저의 경험을 남기고 싶어 “블로그를 시작해야지” 라는 마음만 먹다가 이렇게 시작하게 되었습니다. 

부족한 점이 많지만, 앞으로 도움이 될 만한 글을 잘 써보도록 하겠습니다. 

회사가 선릉역 인근에 있어서, 첫 번째로 선릉역 상권에 대한 간략한 분석을 해 보았습니다.

편의상 상권 등급을 나눠 봤습니다.

그러나, 상권 등급이 높다고 해서, 점포 사장님들의 수익이 높다고만 볼 수 없으며, 반대로 상권 등급이 낮다고 해서, 수익이 낮다고 볼 수 없습니다.

하지만, 전체적인 매출액은 상권 등급 정도에 따라 어느정도 부합할 것이라 생각됩니다.

선릉역 상권을 대략적으로 분석해보도록 하겠습니다.

1. 1·2번 출구(S급상권): "대한민국에서 가장 치열한 회식 전쟁터"

- 입지 특성: 포스코센터를 비롯한 대형 오피스 빌딩 배후 수요가 가장 강력한 구역

- 상권 특성

· 1차 라인(대로변): 대형 프랜차이즈, 은행, 대형 병원이 접근성 및 낮 유동인구가 풍부

· 2차 라인(이면도로): 소위 '선릉 먹자골목'의 본체

※ 1차(고기/횟집 등) → 2차(이자카야/맥주) → 3차(노래방/바)로 이어지는 풀코스 동선이 한 블록 안에서 완결

※ Key Point: 이곳은 '객단가'가 높습니다. 법인카드 수요가 집중되는 곳이라 가격대가 있어도 서비스와 퀄리티가 보장된 식당들이 장수하는 구조

· 낮에도 테헤란로 업무밀집지역의 근무자들로 인하여, 점심식사 시간에는 인산인해를 이루는 지역임

· 업무밀집지역 상권 특성상 휴일에는 다소 상권 활성도가 떨어지는 경향이 있으나, 본 상권은 휴일, 낮, 밤을 가리지 않는 365일 활성 상권으로 볼 수 있음

 

2. 4번출구 상권(C급상권): "오피스텔, 주거밀집지역, 학군밀집지역 + 배달 상권의 중심"

- 입지 특성: 대형 오피스보다는 주거단지와 소규모 오피스가 이 혼재되어 있는 지역

· 선릉역 상권 중, 주거, 학군밀집지역으로 상권 활성도의 정도가 약한 지역임

- 상권 특징

· 대형 점포보다는 1인 가구를 겨냥한 혼밥 맛집, 배달 전문점, 세탁소, 편의점 등이 발달

· 테헤란로 이면의 '정적'인 분위기가 흐르며, 최근에는 개성 있는 개인 카페들이 골목 안쪽으로 파고드는 추세

※ Key Point: 저녁 회식보다는 아침/점심 식사 및 주말 거주자 수요를 노리는 전략적 요충지

 

3. 5번출구(A급상권): "직장인 런치 전쟁 + 가성비의 성지"

- 입지 특성: 빌딩 숲 사이사이에 소규모 점포 + 대규모 점포의 혼재.

- 상권 특징

· 최근 선릉역 1, 2번 출구만큼 상권활성도가 높아지는 지역

· 점심시간 회전율이 극도로 높으며, 샌드위치, 김밥, 돈가스 등 '스피드'가 중요한 메뉴들이 압도적

· 소규모 맛집들이 포진하여, 저녁시간에도 활성도가 매우 높게 나타남.

· 최근에는 휴일에도 맛집들을 중심으로 상권 활성도가 높아지고 있는 상황

※ Key Point: 저녁보다는 점심 매출 비중이 월등히 높음. 퇴근 후에는 직장인들이 1번 출구 쪽으로 이동하거나 강남역/잠실로 빠져나가는 '유출형 상권'의 특성을 보였으나, 최근에는 본 상권의 활성도가 점차 높아지고 있는 추세

 

4. 10번출구(B급상권): "선릉 산책로 + 고급 비즈니스 다이닝"

- 입지 특성: 세계문화유산인 '선릉과 정릉'이 있어 건축물 높이 제한이 있고 쾌적

- 상권 특성

· 뷰를 강조한 루프탑 바, 고급 한정식, 조용한 카페 밀집

· 소란스러운 회식보다는 중요한 비즈니스 미팅이나 소개팅, 조용한 접대에 최적화된 분위기 형성

※ Key Point: '힐링'과 '비즈니스'가 공존하는 구역으로, 주말에도 선릉 공원 방문객 덕분에 유동인구가 유지되는 방어적인 상권

※ 최근 한국여행의 붐으로 인하여, 코엑스 방문 수요가 본 상권 방문으로 이어지는 경우가 많음 → 선릉역 신흥상권으로 각광을 받고 있음

 

 선릉역 상권을 편의상 S~C등급으로 주관적인 견해로 분류해 보았으나, 사실, B등급의 상권이 다른지역의 S등급상권이 될 정도로, 선릉역 상권은 강남권에서 아주 막강한 상권이라 생각이 됩니다.

 또한, 등급별로 나눈 것과 같이 임대료 수준도 그 등급만큼 차등을 보입니다. 그러나, 상권의 임대료는 전면, 후면, 측면, 신축, 구축여부에 따라 차등이 크기 때문에 가격을 언급하기에는 무리가 있어 보입니다.

 이러한 매머드급 상권에서는 통상적으로 동일 입지에서 임대료가 비싼 신축상가의 경우, 권리금이 상대적으로 약하며, 반대료 임대료가 비교적 저렴한 구축상가의 경우, 권리금이 높게 나타나는 경우가 많습니다. 

- 앞으로 선릉역 상권은 코엑스, GTX 개통, 현대차 GBC 건립 등 다양한 호재에 따라 삼성역 상권에서 확장되어 이곳의 상권 가치는 더욱 우상향할 것으로 예상됩니다.


그럼 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.!^^